Что такое накопленный износ. Виды износа

Общий накопленный износ включает в себя физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ – потеря стоимости объекта недвижимости из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания вследствие воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Расчет физического износа

Метод экономического возраста определяет величину накопленного износа по формуле:

Инакопл = (ЭВ/ОЭЖ)*СС

где: Инакопл - накопленный износ;

ЭВ – эффективный возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения, может быть меньше или больше, чем его реальный возраст;

ОЭЖ – общая экономическая жизнь – период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности, в любой момент времени экономическая жизнь собственности не может превышать ее физическую жизнь;

СС – стоимость строительства (полная восстановительная стоимость)

Инакопл = (10/100) * 588 785 = 58 878,5 руб. (0,1%)

Расчет функционального износа

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимый и неустранимый. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности стоимости. В противном случае износ составляет 0%. Для рассматриваемого объекта функциональный износ 0%.

Расчет внешнего износа

Внешний износ – снижение стоимости здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин таких, как рыночная ситуация, накладываемые сервитуты на определенное использование объектов недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры и т.п.

Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но иногда может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Применяя теоретические положения на объект оценки и способ использования, можно прийти к выводу, что внешний износ равен 0%, т.к.

Оцениваемый объект расположен в жилом микрорайоне и отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Расчет общего накопительного износа (ОНИ) осуществляется по формуле:

ОНИ = 1-(1-физ.из.)*(1-фун.из.)*(1-вн.из.)

ОНИ = 1-(1-0,1)*(1-0)*(1-0) = 0,1

Таким образом, общий накопительный износ составляет 10%.

Исходя из чего, стоимость замещения составляет 588 785 * (1-0,1) = 529 906, 5 рублей

В итоге стоимость объекта оценки по затратному подходу на дату оценки без учета НДС округленно составляет: 530 000 рублей (пятьсот тридцать тысяч рублей).

Еще по теме ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ОБЩЕГО НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА:

1. 8.1.2. Определение накопленного улучшениями износа (этап 2)
2. 3.2. Методы определения различных видов износа. Определение совокупного износа Физический износ
3. Задача определения износа при оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств. Экономическое содержание износа. Виды износа

Для того чтобы закончить расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо полную стоимость нового строительства объекта (ПВС - полную восстановительную стоимость) уменьшить на величину накопленного износа объекта.

Накопленный износ - совокупность физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле:

Физический износ - это материальное изнашивание имущества (конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом) постепенная потеря им своих естественных первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) свойств и стоимости в результате в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Для определения физического износа осуществляется детальное инструментальное обследование технического состояния объекта оценки (техническая экспертиз а зданий и сооружений). Техническая экспертиза проводится проектными организациями , имеющими допуск СРО на данный вид работ, оснащенными современной инструментально-приборной базой и имеющими в своем составе высококвалифицированных инженеров специалистов в области обследования зданий и сооружений.

Методика осуществления физического износа регламентирована ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. приказом Госстроя СССР от 24.12.86 n 446): Метод разбиения http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.

Согласно этой методике, физический износ отдельных конструкций и объекта в целом оценивается как средневзвешенная величина по всем конструктивным элементам в следующем порядке :

1. Производится визуальное и инструментальное обследование технического состояния объекта в разрезе конструктивных элементов, в ходе которого выявляются признаки износа (качественные критерии износа).

2. Составляется Акт технической экспертизы , фиксирующий признаки износа.

3. Путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате обследования, с их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р), определяются мерные характеристики признаков износа (% износа) в разрезе конструктивных элементов.

4. Определяется физический износ объекта в целом по формуле:

Физический износ здания (%);

Физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (определяется по УПВС )

n – количество конструктивных элементов в здании.

Пример : Удельные веса конструктивных элементов и устройств

(из таблицы 54а УПВС).

ЛНЭИ(ННЭИ)

Порядок анализа.

1) Рассмотрение вариантов физической осуществимости.

2) Анализируется варианты разрешенные с точки зрения законодательства.

3) Рассмотрение из физически возможных и законодательно разрешенных того использования которое будет давать приемлемый доход владельцу.

4) Из финансово целесообразных вариантов выбирается тот вариант использования. Который приносит максимальный доход.

Трасса Пермь-Екатеринбург.

Анализ для застроенных участков проводится в 2 этапа:

1. Анализ НЭИ для земельного участка. При данном анализе полагают что участок земли является не застроенным.

2. Анализ НЭИ объекта как застроенного. Типичными вариантами использование застроенной недвижимости могут быть следующие альтернативы.

а. Продолжение использования в текущем состоянии.

б. реконструкция объекта, обновление смена дизайна или необходимость проведения капитального ремонта.

В. Снос строений и реализация альтернативных проектов.

Задача обосновать нэи застроенного земельного участка.

Условия: на земельном участке, в близи торгового порта расположено кирпичное производственное здание используется на текущий момент в качестве склада. Возможны 2 варианты продолжения использования.

Б) Реконструкция здания надстройка 2 этажа офисного величина вложений. 150 тыс ден ед.

Реконструкция принесет дополнительных доход в виде аренды платежей за офисы.

Подходы и методы оценки недвижимости.

Процесс оценки:

· Затратный подход.

· Сравнительный подход. Методы:

Метод сравнения продаж(метод корректировок)

Метод валового рентного мультипликатора ВРМ(МВР тоже самое)

· Доходный подход

Метод примой капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Затратный подход к оценки.

Сколько стоит земельный участок.

Стоимость строительства.

Время строительство

Минус износ

Отдельно учитывается стоимость земли.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле = СВ(Стоимость воспроизводства(СЗ))+ПП(Прибыль предпринимателя)-Накопленный износ+РСзу(рыночная стоимость земельного участка).

Расчет рыночной стоимости земельного участка. Смотри дисциплину экономическая оценка земель. Оценка земли проводится с учетом допущения что земельный часток вакантный.

Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений. Затраты на воспроизводство это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применяющихся на дату оценки.

Методы определения затрат на воспроизводство и замещение:

1. Метод количественного обследования. Составление сметы.

2. Использование проектно-сметной документации по объекту оценки.

Использование существующей сметы.

3. Метод сравнительной единицы. В основу расчета положены полные затраты на строительство одного метра кубического(одного метра квадратного) стандартного типового здания. Расчет стоимости проводится по след формуле:

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.

С1- Стоимость строительства единицы объема(площади, длины) оцениваемого объекта. Источник информации сборники УПВС(укрупненные показатели восстановительной стоимости). УПСС(укрупненные показатели стоимости строительства)
V- Строительный объем(Площадь или длина объекта).

Кп – коэффициент учитывающий отличия в объемно- планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом аналогом. Источник техническая часть сборника УПВС УПСС.

Kрег-клим –коэффициент учитывающий региональные условия строительства. Источник общая часть сборников либо билютений которые публекуються на дату оценки.

Kинфл- коэффициент учитывающий изменения уровня цен по сравнению с ценами базового периода. Источники Пермский региональный центр по ценообразованию и строительству либо не коммерческое партнёрство НП строители Урала. Так же можно использовать индексы мин эконом развития. Ocenhik.ru

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость.

УПВС если здание построенно до 1991г или 1984г если больше то не целесообразно

УПСС Компания «Ко-инвест» московская компания.

Лекция №2.

14 шрифт полуторный интервал

Тех паспорт кадастровый паспорт свидетельство о праве собственности.

30-40 стр. Теоретической части пишем то что связанно об оценке и общую информацию об оценке.

V=2537 м куб

УПВС №23 таблица 19. Стоимость 1 метра куб- 22,8 рубля в ценах 1969г.

Пермская область соответствует первому климатическому району, 2 территориальный пояс.

Регионально-климатический коэффициент= 1,06(из технической части сборника)

Кинф=1,19*1,62*41,0214=79,452

Он складывается: 1,19 - коэффициент перехода из уровня цен 1969г к уровню цен 1984г.

Постановление Госстроя 11 мая 1983г № постановления 94. Для автотранспортных предприятий с учетом коэффициента 1,01.

1,62 - коэффициент перехода от уровня цен 1984г к уровню цен 1991г,(с учетом регионального 1,02) Источник приложение письму гос строя тогдашнего СССР от 6 сентября 1990г № 14-Д.

41,0214 - коэффициент перевода из уровня цен 1991г в цены на 1 квартал 2008г для промышленного и коммунального строительства.

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414р.

Методы определения прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя это разность между ценой продажи актива и затратами на его создание которая отражает рыночно-обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.

Расчет показателя прибыли производится в процентах от затрат на воспроизводство либо замещение.

1 Метод. Метод расчета прибыли предприятия по формуле Е.С.Озерова.

ПП=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].

Y-годовая норма отдали на вложенный капитал, ориентиром может служить величина ставки кредитования нового строительства

n- число лет период строительства.

С0- доля авансового платежа в общей сумме платежей.

n,C0- принимается в соответствие с нормами задела при строительстве СНиП 1.04.03-85. «Норма продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».

2 Метод. Рыночный метод. Расчет ПП осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогичным объектам известны совокупные затраты на строительство(стоимость земельного участка+ стоимость строительства). То возможно рассчитать по ним прибыль предпринимателя и определить затем её среднюю величину по рынку.

Пример

3 Метод . Метод Мониторинга. Метод предполагает опрос участников рынка, о норме доходности при строительстве разных типов недвижимости.

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам. Такие потери могут относится к физическому износу, функциональному устареванию или внешнему устареванию.

Методы определения износа и устаревании.

1 Метод сравнения продаж. Суть метода состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления стоимости воспроизводства(замещения) с текущими ценами аналогичных объектов.

Метод используется для оценки совокупного накопленного износа.

2 Метод . Метод эффективного возраста(метод срока жизни).

Срок физической жизни СФЖ- от момента когда начали строить до его сноса.

Срок эк жизни СЭЖ- это период времени в течении которого объект приносит доход.

Хронологический возраст- это период времени со сдачи объекта эксплуатации до даты оценки.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов влияющих на стоимость объекта, в зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличатся как в большую так и в меньшую сторону, в случае нормальной типичной эксплуатации эффективный возраст равен хронологическому.

Физический износ(ФИ)= ЭВ/СЭЖ*100%

3 метод . Метод экспертизы состояний. Используется для расчета физического износа. Определяется путем технического обследования по методике Ведомственные строительные нормы(ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа».

В соответствии с нормами определяется величина накопленного износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, удельные веса конструктивных элементов принимается в соответствии со сборниками укрупненных показателей стоимости строительства УПВС УПСС.

НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС

основных средств, активов - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды.

• - Дивиденд, который не был своевременно выплачен держателям привилегированных акций компании. Следовательно, в счетах компании он отражается как ее задолженность...

  Словарь бизнес терминов

• - См. Доход купонный...

  Словарь бизнес терминов

• - основных средств, активов - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды...

  Экономический словарь

• - процент по облигации, набегающий с момента последней выплаты по ней. При покупке такой облигации накопленный процент включается в ее цену и возвращается затем обладателю при очередной выплате процентов...

  Экономический словарь

• - см. Процент...
• - сумма накопленных за определенный период времени банковских ссудных процентов...

  Терминологический словарь библиотекаря по социально-экономической тематике

• - НАКОПЛЕННЫЙ ДИВИДЕНД Дивиденд, который не был своевременно выплачен держателям привилегированных акций компании. Следовательно, в счетах компании он отражается как ее задолженность...

  Финансовый словарь

• - контрсчет активов, используемый для аккумуляции суммарного прошлого износа по определенной статье долгосрочных производственных активов...

  Большой экономический словарь

• - совокупный износ, аккумулированный за период эксплуатации, использования основных средств, долгосрочных активов, определяемый суммированием износа за предыдущие периоды...

  Большой бухгалтерский словарь

• - процент по облигации, образовавшийся с момента последней выплаты по ней. При покупке такой облигации Н.п. включается в ее цену и возвращается затем обладателю при очередной выплате процентов...
• - ...

  Энциклопедический словарь экономики и права

• - прич....

  Орфографический словарь русского языка

• - НАКО́ПЛЕННЫЙ, накопленная, накопленное; накоплен, накоплена, накоплено. прич. страд. прош. вр. от накопить...

  Толковый словарь Ушакова

• - нак"опленный; кратк...

  Русский орфографический словарь

• - совокупный, кумулятивный, интегральный; нажитый, сбереженный, сколоченный, по, при, аккумулированный, приумноженный, скопленный, набранный, припасенный, под, сбитый, прикопленный, саккумулированный, собранный...

  Словарь синонимов

• - ...

  Словарь антонимов

"НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС" в книгах

Работа на износ